Over Quinoa

Hypothecaire lening: Geld lenen voor een huis

Huis kopen? Hypothecaire lening afsluiten!

Koop je een huis, dan kies je het best voor een hypothecaire lening. De woning dient dan meteen als onderpand voor het geld dat je leent (hypotheek). Kun je niet meer terugbetalen? Dan verkoopt de bank het huis om de schuld af te lossen. Die bankzekerheid maakt de hypothecaire lening veel goedkoper dan de persoonlijke lening.

Grote bedragen, lange looptijd
Een huis kost veel geld. Dus spreek je automatisch over grote leningen. Die verspreid zijn over een lange periode – meestal 20 of 30 jaar. Maar die leningen zijn fiscaal heel aantrekkelijk. Want de overheid stimuleert het bezit van een eigen woning. Vanaf een looptijd van 10 jaar zijn ze fiscaal aftrekbaar.

Ieder zijn hypotheek

Hypotheken zijn er in alle maten en gewichten:

  • De looptijd varieert van 3 tot 30 jaar. Een langere looptijd is meestal duurder (lees: hogere rentevoet) als compensatie voor de bank die haar geld minder snel terugziet.
  • Als de rente laag staat, vraag je het best een vaste rentevoet. Verwacht je dat de rente binnenkort daalt? Kies dan de variabele rentevoet.
  • Bij een lineaire hypotheek betaal je steeds kleinere maandbedragen terug. Omdat de interest daalt op het voortdurend slinkende restbedrag aan kapitaal. Bij een annuïteitenhypotheek betaal je tot op de laatste dag dezelfde aflossing.

Verzekering tegen verrassing
De bank verwacht natuurlijk dat je stipt terugbetaalt. Of…dat je nabestaanden dat doen, mocht je vroegtijdig overlijden. Sluit daarom een schuldsaldoverzekering af. Want dan neemt de verzekeraar die taak over, in plaats van je partner of erfgenamen. Voor de bank is die zekerheid ook wat waard. Meestal geven ze je een interestkorting, als je een verzekering afsluit. Dankzij die promotie haal je er dubbel voordeel uit.

Waarom een lening afsluiten?

waarom lenen voor een huisEen lening sluit je  af omdat je niet voldoende eigen middelen hebt om een huis aan te kopen of omdat je geld opzij wilt hebben om renovatiewerken uit te voeren.

Bij een dergelijke hypothecaire lening heb je ook een fiscaal voordeel, de zogenaamde woonbonus. Deze zorgt ervoor dat je jaarlijks geld kunt terugtrekken via de belastingen. Over de jaren heen kan dit zeker een mooi bedrag opleveren.

Samengevat zijn er dus 3 redenenen: geld nodig voor de aankoop, geld voor renovatiewerken en de fiscale winst.

Hoeveel moet ik lenen?

vragen over leningDit is het eerste dat je moet nagaan. Hoeveel moet ik lenen? Als je dit weet kan je naar de bank gaan en daar kan men dan zeggen tegen welke rentevoet & looptijd en hoeveel jouw maandelijkse afbetaling zou bedragen.

Er zijn tal van sites waarop je het bedrag dat je moet lenen kan gaan berekenen. Pas hiermee evenwel op want niet iedere site is even volledig over de kosten bij een hypothecaire lening.

Welke factoren bepalen het te ontlenen bedrag?

De prijs die je voor de woning betaalt natuurlijk. Hierbovenop komen dan nog eens de zogenaamde aanschafkosten van het huis. Hierin zitten het registratierecht, de aktekosten en het ereloon van de notaris vervat. Maar dit is niet alles. Je hebt ook nog de aktekosten van jouw lening. De lening op zich is ook een overeenkomst en hierop betaal je dus ook nog eens registratierecht, aktekosten, inschrijvingsrecht (of hypotheekrecht) en erelonen aan de notaris en hypotheekbewaarder. Dit is wel een stuk kleiner dan de aanschafkosten maar men moet er zeker rekening mee houden. Enkel op deze manier kan je perfect weten hoeveel je moet lenen.

Hoeveel kan ik lenen?

Dit is een andere vraag dan de vorige. Dit hangt vooral af van jouw loon en de looptijd. De banken hebben verschillende manieren om te berekenen wat jij nodig hebt om te overleven en dus wat jij maandelijks kan afbetalen. Een veelgebruikte regel is 1/3 van jouw nettoloon (geen maaltijdcheques e.a. meegerekend). Om te weten wat je exact kan lenen ga je best bij je bank langs voor een gesprek. Vergeet zeker jouw 3 laatste loonfiches niet mee te nemen.

Welke looptijd: Hoe lang lenen?

De looptijd is eigenlijk een variabele die jij vrij kan kiezen. Wil je de lening draaglijker maken dan kan je opteren voor een langere looptijd waardoor het maandelijks bedrag dat je moet afbetalen omlaag gaat. Je kan dan ook langer fiscaal terugtrekken. Je kan pas beroep doen op de woonbonus vanaf een hypothecaire lening op  een looptijd van 10 jaar. Pas op als je looptijd te lang is zou het eens kunnen dat je per maand zo weinig betaalt dat je niet het maximale kunt aftrekken van je belastingen.

Rentevoet: Hoe de beste krijgen?

De rentevoet is de factor waar bijna iedereen naar kijkt. Ga heel veel banken af (liefst zoveel mogelijk). De kans is groot dat je een beter voorstel krijgt als je al een voorstel van een andere bank op zak hebt. Banken zien hierin een kans om jou voor het leven als klant te houden of dus om een klant van een andere bank af te snoepen. De rentevoeten liggen momenteel zeer laag. Er zijn verschillende factoren die een invloed hebben op de hoogte van de rentevoet: de quotiteit, de looptijd, de ontleenformule & andere factoren.

Quotiteit

De belangrijkste factor hierbij is de quotiteit. Dit is de verhouding tussen het ontleende bedrag en de aanschafwaarde van het huis. Dit percentage bepaalt welke rentevoet je bij de bank krijgt. Als de quotiteit 100% of meer bedraagt (met andere woorden je moet alles lenen) geven de meeste banken geen lening meer. Onder de 100% krijg je een betere rentevoet. Onder de 80% krijg jebij de meeste banken nog een betere rentevoet voorgeschoteld.
Waarom hangt de rentevoet van de quotiteit af? Omdat dit voor de bank een kleiner risico inhoudt in het geval je jouw lening niet kan betalen. In dat geval zal de bank jouw huis proberen verkopen. Je hebt een hypothecaire lening afgesloten en dat wilt zeggen dat jouw huis als onderpand dient. Echter hoe kleiner jouw lening en hoe meer eigen middelen je gebruikt voor de aankoop hoe kleiner het risico voor de bank. Vandaar de beloning met een lagere rentevoet bij een lagere quotiteit.

Looptijd

looptijd leningDe looptijd is een ander element dat een invloed heeft op de rentevoet die je van de bank krijgt. Hoe korter de looptijd, hoe lager de rentevoet. Dit is logisch. Hoe langer een bank geld aan jou leent, hoe langer ze hun geld aan jou kwijt zijn. Let wel op: De looptijd van je lening dient minstens 10 jaar te zijn opdat deze fiscaal aftrekbaar is. Dus als je voor een lage rentevoet gaat dan kan je best de looptijd zo kort mogelijk nemen. Natuurlijk moet dit nog haalbaar zijn voor jou om maandelijks af te betalen. Hoe korter de looptijd, hoe meer je maandelijks terug dient te betalen aan de bank.
Sommige banken verlagen hun rentevoet per 5 jaar looptijd, andere banken per 3. Iedere bank doet dit.
Stel je hebt een lening op 15 jaar met vaste rentevoet. Dan zien wij dat bij Argenta de rentevoet vanaf 14 jaar daalt, bij BNP Paribas Fortis vanaf 13 jaar en bij Belfius is dit pas vanaf 10 jaar. Wij geven hier niet mee welke de beste rentevoet gaf, maar willen jou gewoon er op wijzen dat je soms een stuke lagere rentevoet kunt krijgen door de looptijd van je hypotheek met een jaar te verkorten.

Vaste of variabele rentevoet

variable of vaste rentevoetDe ontleenformule is een andere variabele die een grote invloed heeft op de rentevoet. Een variabele rentevoet ligt altijd lager dan een vaste rentevoet. Het is eigenlijk een risico dat je neemt. Met een vaste rentevoet weet je wat je krijgt, met variabel kan dit afhankelijk van de formule om de zoveel jaren wijzigen. Een variabele rentevoet zal pas wijzigen als de rentevoet met minstens een kwart punt gestegen of gedaald is. Volgens de Belgische wet mag een variabele rentevoet maximaal verdubbelen.
Stel je gaat een variabele lening aan dat kan dit 1/1/1 zijn tegen 1.75%. Dit wil zeggen dat de rentevoet jaarlijks aanpasbaar is. Bij een daling of stijging van de voet met 0.25% of meer zal er een wijziging plaatsvinden. Het worst case scenario is een verdubbeling van de oorspronkelijke variabele rentevoet en dus 3.50%. Ook zijn er regels in plaats zodanig dat de rentevoet na een jaar nog niet mag verdubbelen. Dit kan pas in het 3de jaar.

Sommige variabele rentevoetformules:

  • 1/1/1: de rentevoet om het jaar herzien
  • 3/3/3: de rentevoet wordt driejaarlijks herzien
  • 5/5/5: de rentevoet wordt vijfjaarlijks herzien
  • 8/3/3: de rentevoet wordt na acht jaar herzien en daarna om driejaarlijks
  • 10/5/5: de rentevoet wordt na tien jaar herzien en daarna vijfjaarlijks
  • 15/5/5: de rentevoet wordt de na vijftien jaar herzien en daarna vijfjaarlijks

Andere factoren die de rentevoet beïnvloeden

brandverzekeringEr zijn ook nog andere zaken die van invloed zijn op de rentevoet die je van de bank krijgt. Banken willen graag dat je klant bij hun blijft en dat er zoveel mogelijk van je geld bij hun terecht komt. Eén van de voorwaarden is loonstorting. Zonder dit krijg je meestal geen lening bij een bank. Zij eisen dit zodanig dat ze zeker zijn dat je jouw maandelijks bedrag op tijd betaalt en er geld bij hun op de rekening staat in het geval ze er achter moeten gaan. Buiten deze voorwaarde om een lening te krijgen zijn er ook zaken die bij sommige banken recht kunnen geven op een lagere rentevoet zoals een brandverzekering, schuldsaldoverzekering en pensioensparen. Je bent niet verplicht deze bij dezelfde bank af te sluiten (mag niet omdat dit anders koppelverkoop is wat Europa niet toelaat), maar dit kan je dus wel een lagere rentevoet opleveren.

Hypotheekvormen – Afbetalingswijzen

Ook al weet je het bedrag en de looptijd dan zijn er nog verschillende manieren om het ontleende bedrag af te lossen. Bij een hypothecaire lening betaal je in feit 2 delen terug: kapitaal en rente.

Annuïteitenhypotheek

annuiteiten hypotheekvormMeestal wordt de annuïteitenhypotheek gebruikt zoals hierboven. Bij deze hypotheekvorm zal men zijn lening afbetalen met vaste mensualiteiten. Dit wil zeggen dat je iedere maand hetzelfde bedrag afbetaalt. Om dit aflossingsbedrag te berekenen wordt een wiskundige formule voor annuïteiten gebruikt. Dit zorgt ervoor dat maandbedrag steeds hetzelfde is. In begin is van dit maandbedrag bijvoorbeeld 20% rente en 80% kapitaal en op het einde juist omgekeerd.

Lineaire Hypotheek

lineaire hypotheekvormEen andere wijze is de lineaire hypotheek, hierbij betaal je steeds minder en minder terug. Het gedeelte kapitaal dat je terug betaalt blijft bij deze vorm hetzelfde doorheen de tijd, maar het gedeelte rente dat je moet betalen wordt berekend op het nog overblijvend deel kapitaal dat moet afgelost worden. Aangezien het gedeelte kapitaal dat nog overblijft daalt, zal de rente hierop ook dalen. Het gevolg is dat het maandelijkse totaalbedrag steeds afneemt.

Dit zijn de 2 meest voorkomende hypotheekvormen bij de afbetaling van een hypotheek.

De woonbonus

woonbonus fiscaal voordeel leningEr is het voorbije jaar veel over te doen geweest. Waarom? De woonbonus verandert. Eerst even uitleggen wat de woonbonus precies is. Wanneer je een hypotheek afsluit met de bank kan je jouw lening inbrengen in de belastingen. Deze belastingsvermindering bestaat uit 2 delen: een basisbedrag en een supplement voor de eerste 10 jaren van uw lening.

De woonbonus werd geïntroduceerd in 2005 en toen bedroeg het basis bedrag 1500€ en het supplement 500€. Door de inflatie is dit bedrag reeds jaarlijks geïndexeerd en in 2014 bedraagt dit 2280€ en 760€ of samengeteld 3040€ dat je kan inbrengen in je belastingsbrief voor je hypothecaire lening.

Wat verandert er nu met de woonbonus? Mensen die nog een huis aankochten in 2014 en hun domicilie voor 2015 nog hebben veranderd naar hun nieuw adres blijft de oude woonbonus geldig. Dit wil zeggen gedurende de eerste 10 jaar heb je recht op 3040€ in te brengen. Na 10 jaar is dit nog 2280€. Deze bedragen zijn vastgezet. Met andere woorden geen indexatie meer van de woonbonus.

Zij die pas in 2015 hun nieuwe woonst betrekken zitten in het nieuwe systeem waarbij ze enkele het basisbedrag van 2280€ kunnen inbrengen gedurende de eerste 10 jaren, daarna vermindert dit met 760€ tot 1520€ per jaar.

Fiscale winst maximaliseren

maximum woonbonusIedereen wil zo gunstig mogelijk lenen en zoveel mogelijk terugtrekken. Maar wat houdt dit in?

De woonbonus hierboven geeft duidelijk aan dat je maximaal 3040€ gedurende de eerste 10 jaren kan inbrengen. 3040€ per jaar is 253€ per maand. Als je een lening hebt waarbij je 253€ per maand moet afbetalen maximaliseer je dus je fiscale winst. Zo simpel is het. Met een hypothecaire lening van 253€ per maand kan je per jaar het maximale bedrag van 3040€ inbrengen op je belastingbrief. Als je dus de looptijd vrij laat, maximaliseer je jouw fiscale winst met een lening van 253€. Natuurlijk na 10 jaar is dit bedrag nog maar 2280€ of 190€ per maand en zit je er dus wel boven. Probeer zelf een lening simulatie uit om je fiscaal ideale hypothecaire lening te bekomen.

Let er wel op dat hoe langer je leent hoe meer interest je dient te betalen aan de bank, maar zolang het extra intrest bedrag voor een jaar langer lenen kleiner is dan wat je van de belastingen terugtrekt voor dat jaar extra ben je goed bezig.

Wat je dus zeker niet moet doen is 600€ per maand op 10 jaar afbetalen als je 300€ op 20 jaar kan kiezen. Hierbij kan je dubbel zolang aftrekken van de belastingen en dus dubbel zolang genieten van je fiscaal voordeel.

Een extra tip hierbij is om je schuldsaldoverzekering onmiddelijk af te betalen in 1 bedrag. Als je dit nog in 2014 doet wanneer je net een huis koopt, komt dit nog in aanmerking voor het huidige jaar waarin je korf nog niet maximaal gevuld is (3040€).

Hoe koop ik een huis?

hoe koop ik een huisJe bent op zoek naar een eigen woning? Ga eerst eens informatief langs bij de bank. Zo krijg je een idee wat je kan lenen en dus ook hoeveel je aan een eigen woonst kan spenderen. Eens je het budget kent dat je kan spenderen kan je op huizenjacht gaan. Er zijn tal van manieren om huizen te vinden: immosites, woningen die je te koop ziet staan, etc. Hierbij is het belangrijk om te weten dat sommige huizen via immokantoren (makelaars)  verkocht worden en andere rechtstreeks van particulieren. Ook zijn er openbare verkopen van sommige huizen die rechtstreeks via de notaris gekocht worden.

Beslis je een bod te doen op een huis dan doe je dit best via e-mail met een apart document als bijlage. Zet er zeker bij tot wanneer je bod geldig is. Aanvaard de tegenpartij je bod dan dient er een compromis opgesteld te worden. Hiervoor dien je bij de notaris te gaan. Vergeet niet de voorwaarden uit jouw bod over te laten nemen in de compromis. Zeker voorwaarden zoals het verkrijgen van een lening dienen hierin opgenomen te worden. Daarna dienen jullie beiden (koper en verkoper) deze compromis te tekenen.

De koop zal afgesloten worden bij het verlijden van de akte. Dit is het tekenen van de authentieke akte. Dit tekenen kan pas gebeuren indien het geld gestort is. Met andere woorden je moet eens bij de notaris voor de compromis en daarna nog eens voor het verlijden van de akte. Als het huis vrij bij akte is, is het vanaf dat moment van jou.

Eens het van jou is dien je nog je domicilie aan te passen naar het adres van je nieuwe woonst. Dit is ook nodig om nog van de woonbonus uit het oude stelsel te kunnen genieten.